Andelsboligvurdering.nu

Andelsvurdering

Hvorfor foretages en andelsboligvurdering?

Formålet med en andelsboligvurdering er at vurdere lejligheden således at fejl og mangler, lige så vel som forbedringer, bliver afspejlet i udbudsprisen.
Når en andelsbolig skal sælges, bliver andelsvurderingen tillagt grundværdien og er dermed med til at fastsætte andelens maksimalpris. Grundværdien er bestemt af andelskronen, som hvert år fastsættes under foreningens generalforsamling. En andelsvurdering + grundværdien resulterer dermed i andelsboligens reelle værdi.

Hvordan foregår en andelsboligvurdering?

Vores vurderingsmand gennemgår boligen rum for rum og noterer forbedringer samt fejl og mangler. Det er vigtigt at vide, at det kun omfatter de forbedringer som andelshaveren udpeger. Forbedringerne skal så vidt muligt dokumenteres i form af regninger, kvitteringer, opgørelser eller den seneste andelsvurdering. Ved manglende dokumentation fastsættes værdien af forbedringerne efter vurderingsmandens skøn.

Andelsboligvurderingens omfang

Ved en uvildig andelsboligvurdering noteres alle forbedringer, tilbagehold og mangler altid, da vi har pligt til at udføre en uvildig vurderingsrapport. Det er derfor heller ikke muligt at vurdere enkelte værelser i en bolig, da der skal forelægges en komplet vurdering af lejlighedens stand.
I specifikke tilfælde – eksempelvis vådrumsbesigtigelse eller anden teknisk gennemgang – kan der udføres vurdering af enkelte rum og elementer. Disse kan dog ikke benyttes som en vurderingsrapport.

Hvad sker der efter en andelsboligvurdering?

På baggrund af gennemgangen og dokumentation af forbedringer, vurderer vi andelsboligens samlede stand og udarbejder en vurderingsrapport, som du modtager på mail. Vurderingsrapporten sendes ligeledes til ejendommens bestyrelse og administrator med mindre andet er aftalt. Herefter kan andelsvurderingen bruges til at fastsætte den endelige salgspris

Det får du, når du vælger Andelsboligvurdering.nu

Når du vælger os, får du en ekstern vurderingsmand og uvildig 3. part, der sikrer gennemsigtighed og enkelthed for alle parter. Du får altså en professionel, hurtig og uvildig andelsboligvurdering af en godkendt fagmand.

Hent en gratis brochure ved at klikke på billedet

Nødvendig dokumentation

I forbindelse med udarbejdelsen af vurderingsrapporten skal vi have adgang til al relevant dokumentation. Vi scanner dokumenterne og vedlægger dette som bilag til vurderingsrapporten.
BEMÆRK: Manglende udfyldelse af forbedringsskema eller eftersendelse af div. dokumenter efter besigtigelse, såsom bilag, regninger og dokumenter pålægges et tillægsgebyr.

Mangelfuld dokumentation og eftersendelse af dokumenter kr. 495,- inkl. moms.

Du bedes altid have nedenstående martiale klar, når vurderingsmanden kommer for at besigtige lejligheden:

  • Andelsbevis / overdragelsesaftale
  • Tidligere vurderingsrapport
  • Egen opgørelse over forbedringer, bilag og dokumenter
  • El- og VVS- eftersyn
  • Bygge- og ibrugtagningstilladelser
  • Kontaktoplysninger til bestyrelsen (kontaktperson/formand og mail)
  • Kontaktoplysninger til administrator (kontaktperson og mail)

Eftersendelse af div. Bilag, regninger og dokumentation pålægges et tillægsgebyr på kr. 495,- inkl. moms.

Hvis du har fået udført arbejde i andelslejligheden af håndværkere, og dette arbejde skal tages i betragtning ved vurderingen af andelslejlighedens pris, skal vi bruge følgende:

  • Alle kvitteringer fra håndværkerne samt fra eventuelle egne materiale køb. 
  • Bygge- og ibrugtagningstilladelser på eventuelle ombygninger.
  • Opstarts- og færdigmeldingskort fra kommunen.

Mangler disse oplysninger må du forvente, at arbejdet ikke vil blive medtaget i vurderingen af andelslejlighedens værdi, i forbindelse med vurderingsrapporten. Alternativt må du forvente, at de vil blive medtaget som egne ombygninger, såfremt du har redegjort for omfanget.

Så vidt det er muligt er det også en god ide at have oplysninger om håndværkerens forsikringsforhold, så disse kan blive dokumenteret sammen med arbejderne. Dette kan stille dig bedre, hvis der senere konstateres fejl og mangler ved arbejdet, hvis virksomheden fx er lukket.

I den udstrækning du selv har udført arbejde i lejligheden, der ligger udover almindelig vedligeholdelse skal vi bruge følgende:

  • Fakturaer for indkøb af materialer.
  • Redegørelse for omfanget af eget arbejde samt tidsforbruget herved.
  • Fotodokumentation for arbejdets udførelse.

Værdien af eget arbejde medtages som udgangspunkt med ABF’s standardtakster, der udgør kr. 188 i timen (2019) i København og kr. 166 i timen (2019) i resten af landet. Taksten reguleres årligt, ved arbejde udført før 2019 der kan du risikere at taksten er lavere. Modtager vi ikke dokumentation risikerer du, at arbejdet ikke medtages som forbedringer, eller medtages til en lavere værdi end du havde forventet.

Lovgivning og regler

Lovgivningen og anvisningerne inden for byggeri skal følges og overholdes og vi henviser i den forbindelse bl.a. til:

  • Byggeloven
  • Bygningsreglementet BR 2010
  • Normer(DS) og Anvisninger(SBI + By og Byg)
  • Fabrikantens anvisninger
  • lokalplaner, kommuneplaner mv.

Det er vigtigt at sætte sig ind i reglerne inden man påbegynder en ombygning.

Som ejer af andelsboligen, er du altid hovedansvarlig for, at alle installationer og forbedringer er udført efter lovgivningen. Du vil derfor også altid blive stillet juridisk og økonomisk ansvarlig herefter.

Har du fået udført aut. arbejde som EL, VVS, murer, tømrer osv., og har en gyldig faktura, bæres ansvaret 100% af den aut. havende/ansvarlige fra virksomheden som har udført arbejdet.

Har du derimod ingen faktura, er det dig som ejer der hæfter personligt. Du vil derfor kunne blive stillet til ansvar for opstået personskade, og være økonomiskansvarlig for at få udbedre de ulovlige elementer.

Har du købt en andelsbolig, som imod forventning viser sig at have ulovlige installationer og lignende, er du stadig hovedansvarlig for at få dem udbedret. Find derfor den seneste vurderingsrapport som blev foretaget ved dit køb, og find ud om den ulovlige installation fremstår i rapporten, eksempelvis som en afskrivning eller forbedring.

Er dette ikke tilfældet, er det dit job at kunne bevise den ulovlige installation er udført af tidligere ejer, ellers bliver det svært at kunne køre civil retssag.

Er dette tilfældet, burde der også være en faktura på arbejdet (gemmes min. 5 år tilbage), så du kan kontakte virksomheden der har udført arbejdet og få dem til udbedre forholdet. Forelægger der ingen faktura på arbejdet, skal du skriftligt kontakte tidligere ejer og få udleveret fakturaerne. Kan tidligere ejer ikke fremvise disse, og nægter at bekoste udbedringerne, kan du køre en civilret sag.

Bestyrelsen består som regel af private frivillige i foreningen, og er derfor næsten umulige at gøre ansvarlige i tilfælde som disse. I særlige tilfælde hvor bestyrelse har været direkte involverede og årsagen til fejl og forkerte oplysninger, kan bestyrelsen sagsøges. Vurderingsmanden hyres ind som 3-part, alene med det formål ud fra dokumentation og skøn, at værdi sætte forbedringerne i andelen visuelt, samt påpege og efterse udførsel og kvalitet. Vurderingsmanden kan da aldrig ansvarliggøres for skjulte ulovlige installationer mm.

Reglerne omkring trælofter er ret komplicerede jf. BR 1995. Brædderne skal som minimum være brænd imprægnerede med offentlig godkendelse. (6.7.4) 

Overflader:

Stk. 5. Nedhængte lofter skal altid udføres af klasse A materialer. Alle vægge lige gyldigt type, skal føres igennem til undersiden af den overliggende etageadskillelse eller tagkonstruktion. Kravet om klasse A materiale omfatter også ophængningssystemet. Væg- og loftsoverflader over det nedhængte loft skal være udført i overensstemmelse med bestemmelserne for overflader i det pågældende rum. En loftsbeklædning betragtes som nedhængt loft, såfremt der mellem oversiden af beklædningen og undersiden af den overliggende etageadskillelse eller tagkonstruktion er et sammenhængende hulrum, hvis største højde overstiger 40 mm, og hvis hulrummet tillige har et volumen, der er større end 1 (m3).

Stk. 6. Brandbeskyttende maling til træ og træbaserede plader skal være godkendt af Boligministeriet og må kun anvendes efter kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde.

Kategorier:

  • Klasse A materiale: Ikke brændbart bygningsmateriale.
  • Klasse B materiale: Vanskeligt antændeligt bygningsmateriale
  • Klasse 1 beklædning: Ikke brændbar beklædning
  • Klasse 2 beklædning: Svært antændelig beklædning

Yderligere forklaring findes i Bygningsreglement 1995, bilag 3 Brandtekniske eksempler på bygningsdele og beklædninger.

Det vil som udgangspunkt altid være sælger/ejer som hæfter for ulovlige lofter. Er lofterne udført af en tidligere ejer, må sælger prøve at henvende sig til tidligere ejer selvom det ofte er ret svært at skulle løfte bevisbyrden.

Der bruges to typer, fuger på badeværelset og i vådrum – den hårde og den bløde. Vi forklarer her kort de to typer af fuger og hvilke regler der er på området.

Den hårde mørtelfuge anvendes mellem fliser på gulv og væg og eventuelt indad- og udadgående hjørner. Det er et lovkrav at anvende en til formålet godkendt “hård-elastisk fuge”, hvilket altid efterfølgende skal kunne dokumenteres i form af faktura fra forsikringsgodkendt virksomhed. Dette er nødvendig i andelsboliger, da rigtig mange virksomheder og hjemmebyggere desværre ikke anvender godkendt fugematerialer, som i sidste ende skader andelshaver, ejendommen og i mange tilfælde ikke godkendes som forsikringsskade grundet forkert materialevalg.

Den bløde silikonefuge er den mest anbefalingsværdige af disse 2, og anvendes i samlingerne i vådrumszonen. Eksempelvis hvor gulv møder væg, i samlingen mellem 2 vægge i indad- og udadgående hjørner, rundt om døre, vinduer og afløb samt mellem bordplader og væg.

Formålet med en fuge er at opdele flader og optage bevægelser mellem bygningsdele og omkring gennemføringer mv. Derfor er det vigtigt, at fugerne er korrekt lavet og overholder gældende lovgivning. Det gælder uanset om du selv udfører arbejdet eller om en professionel udfører det.

En elastisk fuge skal være mindst 6 mm. I brede, og dybden skal være ca. 2/3 dele af bredden (dvs. ca. 4 mm.) En fuges dybde svarer typisk til fugebredden eller tykkelsen af flisen.

“Godkendte installationer” betyder at en virksomhed står inde for disse juridisk og forsikringsmæssigt. 

Hvem kan godkende installationer? Man kan som udgangspunkt kun “godkende” og stå inde for egen udførte installationer. Dog kan man som aut. ikke udføre installationseftersyn på eget udført arbejde, da dette strider imod normerne. Ved en vurderingsbesigtigelse, installationseftersyn og lignende, besigtiges udelukkende objektivt om disse er udført i overensstemmelse med normerne, bygningsreglementet og den generelle lovgivning.

Godkendelser samt byggetilladelser fra forsyningsselskab, kommuner mv. En godkendelse fra forsyningsselskaber, kommuner mv. er ikke en egentlig godkendelse på boligens installationer, men kun en tilladelse på at installationerne, bygnings arbejde mv. må udføres på den pågældende matrikel. Det er til enhver tid ejeren af boligen samt dens tilhørende installationer, som står til ansvar for om disse er lovlige og at evt. godkendelser foreligger.

Priser

Prisen for en andelsboligvurdering afhænger af, hvor meget arbejde der er forbundet med udførelsen af rapporten. Prisen beregnes på baggrund af, hvor mange forbedringer, afskrivninger, fradrag, tilbagehold, fejl og mangler, løsøre med videre, der konstateres under besigtigelsen.

Priser for vurderingsrapporter

  • 0 stk. kr. 1995,-
  • 1-10 stk. kr. 2995,-
  • Over 11 stk. kr. 3995,-
  • Eksprestillæg kr. 495,-
  • Mangelfuld dokumentation og eftersendelse af dokumenter kr. 495,-
  • Fornyelse af rapport kr. 1695,-
  • Genbesigtigelse med twist kr. 3995,-
  • Besigtigelse efter overdragelse kr. 1695,-

    Fejl og mangler indenfor 3 mdr.

  • Fremskaffelse af tidligere rapport kr. 495,-
  • Udvidet gennemgang af vurderingsrapport kr. 5995,-

    Gældende for fritliggende andelsboliger/rækkehus

  • Teknisk besvarelse af rapporter, medgået tid, timepris kr. 1100,-

Tilmeld dig vores nyhedsbrev!

Så sender vi dig en masse spændende nyheder, tips og tricks til din bolig!